不動産投資を初めてされる方へ

2005年4月以降に取得した物件については、一定の耐震基準に適合していれば築年数は問われないことになりました。 しかし、新耐震基準を満たしていることを証明するには、売買前に売主側が耐震診断を行っていて、適合証明書が発行されていることが条件となっています。
つまり、買主側が物件の引き渡し後に証明書を取得しても、住宅ローン減税の対象とはなりません。 そのため現実的には、対象となる物件は、築5年までのつもりでいたほうがよいでしょう。
なお、サラリーマンなど給与所得者がこの特別控除を受けるには、最初の年は確定申告する必要がありますが、翌年からは年末調整で受けることができます。 選択する余地は少ないですが、一つ注意が必要なのは、中古マンションを購入するときに、前の所有者から住宅ローンの残高を引き継いだ場合です。
住宅ローン控除は、住宅取得に直接必要な借入金が対象であるため、前の所有者から引き継いだ債務は原則として控除されません。 一方、中古マンションをリフォームするためにローンを組んだ場合は、一定期間、所得税額の控除が受けられます。
ただし、控除が受けられるのは入居後のリフォームに限られます。 入居前のリフォームは対象外です。
いずれにしても、住宅ローン控除は所得税のあくまで特例です。 国政とも大きく関わっているため、税収不足に悩む現在、どのように制度が変更されるかわかりません。

下の表を見ると、平成12年に居住した場合と平成20年の場合で、控除限度額に100万円の聞きがあります。 これだけ見ると、入居を急ぎたくなりますが、たとえば借入額3000万円、年収500万円で妻が専業主婦、子どもが2人のケース場合、年間の所得税額は100万円程度。
あくまで控除されるのは、自分の所得税額内ですから、先のモデルケースの場合、入居が平成12年でも、平成20年でも、少なくとも当初6年間は所得税全額が控除されることになります。 住宅ローン減税のために物件探しを焦るのは本末転倒です。
居住年の控除限度額と控除率[ケースA)平成18年に居住し、年末の住宅ローン残高が2000万円、控除限度額は、2000万円X1。0%=20万円。 所得税が10万円の場合→全額10万円控除。
所得税が2５万円の場合→限度額の20万円控酷[ケース8)平成18年に居住し、年末の住宅ローン残高が4000万円、控除限度額は、4000万円x1。0%=40万円→規定で控除は30万円まで。

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